A Lei Federal 8.009/90 que trata sobre o tema bem de família visa priorizar o direito fundamental atrelado à habitação e ao bem-estar humano, tornando o imóvel que serve de moradia familiar, em regra, impenhorável.

Referida lei, contudo, traz em seu artigo 3º algumas exceções a esse direito, por não se tratar de um direito absoluto, hipóteses em que a moradia se torna passível de penhora, como era o caso da questão envolvendo o proprietário que se encontra na condição de fiador em contrato de locação.

 “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

No entanto, em que pese o previsto no inciso VII, o tema em questão nunca foi pacífico de aceitação, sendo objeto de discordância entre Tribunais acerca de qual direito deve preponderar nessa situação específica envolvendo o proprietário que é fiador.

A esse respeito, inclusive, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios já enfrentou conflito jurisprudencial sobre o assunto, decidindo em mais de uma oportunidade de forma divergente acerca do tema.

No processo nº 0713872-11.2019.8.07.0000[1] em sede de Recurso declarou o referido Tribunal a impenhorabilidade do bem de família, uma vez que a condição de fiador não pode servir de pretexto para realização da penhora e satisfação do crédito do locador. Argumentou ainda a 3ª Turma Cível que “Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador (…)”

Já no processo nº 0715894-08.2020.8.07.0000[2] também em sede de recurso de Apelação, entendeu o mesmo Tribunal que “(…) é penhorável o imóvel do fiador, ainda que bem de família, em execução de contrato de locação (…)”.

Nesse contexto, em meados de 2022 em sede de Recurso Repetitivo (Tema 1.091) foi estabelecida a validade da penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contato de locação de imóvel (residencial ou comercial). Referida discussão se deu em virtude da reanálise do enunciado da Súmula 549 STJ, segundo a qual “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Desse modo, apesar do entendimento manifestado pela Corte Superior sobre o tema, o assunto em questão deve ser analisado caso a caso, observando-se o direito à moradia, previsto no artigo 6º da CF, bem como os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, haja vista o que significa assumir a condição de fiador em relação às responsabilidades atreladas ao patrimônio particular.

Anna Chiara P. Montanaro – anna.montanaro@cordeirolima.com.br

Suen Chamat – suen@cordeirolima.com.br

[1] Acórdão 1213498, 07138721120198070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 12/11/2019, unânime

[2] Acórdão 1281412, 07158940820208070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 5/10/2020, unânime.