Em 9 de março de 2022, o plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) finalizou o julgamento da controvérsia referente à natureza do contrato de locação em que seria possível a penhora do bem de família do fiador, sob o Tema 1.127 da Repercussão Geral.

É importante mencionar que a Lei nº 8.009/90 surgiu para assegurar o direito constitucional à moradia, prevendo a proteção do bem de família contra a penhora, todavia, sem haver qualquer distinção entre a garantia dada à locação comercial ou à residencial.

O direito à impenhorabilidade, contudo, não é absoluto, de modo que a própria lei prevê suas exceções, dentre as quais a possibilidade de se penhorar bem de família para satisfazer dívida decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Após a promulgação da Lei surgiram discussões acerca da abrangência desta exceção: ela se aplicaria apenas a contratos de locação residencial ou também comercial?

Em 2010, o STF editou tese com Repercussão Geral (Tema 295) reconhecendo a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, mas sem distinguir a qual modalidade locatícia ela se aplicaria.

No julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, em 2018, a 1ª Turma do STF entendeu pela impossibilidade de penhora do bem de família do fiador no caso de locação comercial, afastando a aplicação da tese nessa hipótese. Este julgado gerou um precedente que viria a ser usado em inúmeros outros processos.

Instado a se manifestar novamente sobre o tema no Recurso Extraordinário nº 1.307.334, a Suprema Corte, em votação de 7 a 4, decide pela possibilidade de penhora do bem de família do fiador de locação comercial para saldar dívida do inquilino.

O entendimento que se prevalece é que a penhora do imóvel não viola o direito de moradia do fiador, que exerce seu direito à propriedade quando oferece seu imóvel como garantia de livre espontânea vontade, assumindo então os riscos da eventual inadimplência. 

A maioria dos ministros entenderam que deve ser feita a ponderação entre o direito à moradia e o direito à tutela executiva do credor, bem como ser considerada a livre iniciativa do sujeito que, ciente de seus encargos e das possíveis penalidades, aceita ser fiador de outrem.

No entendimento vencedor defendeu-se que o legislador não fez distinção entre os tipos de locação quando previu a possibilidade de penhora do bem de família do fiador, de modo que a criação de regramento distinto entre as modalidades violaria a isonomia pretendida pela lei.

Este precedente é de interesse geral, mas sobretudo do setor imobiliário, prometendo maior segurança jurídica ao locador comercial, que, até o momento, não tinha por certa a possibilidade de penhorar o bem do fiador como forma de ver garantida a obrigação.

A equipe Cível do Cordeiro, Lima e Advogados fica à disposição para maiores esclarecimentos.