No dia 11/01/2022, a Fundação Getúlio Vargas (“FGV”) lançou um novo índice capaz de refletir de maneira mais precisa a variação dos valores de locação de imóveis residenciais: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (“IVAR”).

A criação de um índice de variação de preços específico para o mercado imobiliário brasileiro é antigo anseio da sociedade brasileira.

Como alternativa à hiperinflação e controle de câmbio dos idos anteriores à adoção do Plano Real, especialmente por ser calculado por uma instituição independente e não pelo governo, a partir de 1989 passou a ser adotado o Índice Geral de Preços do Mercado, criado em 1947 pela FGV, dedicado a registrar mês a mês as variações de preços de matérias-primas agropecuárias e industriais, de produtos intermediários e de bens e serviços finais (“IGP-M/FGV”).

Com a implantação do Plano Real em 1994, o IGP-M/FGV passou a acompanhar de perto o IPCA/IBGE, provável razão pela qual o mercado sentiu-se confortável em mantê-lo como indexador nos contratos imobiliários.

No entanto, a exemplo da adoção do câmbio variável em 1999, verificou-se que a variação do IGP-M/FGV está intimamente ligada ao mercado externo, o que causa uma – muitas vezes imprevisível – descolagem do IPCA/IBGE. Tal fenômeno pode ser verificado na atual disparada do dólar estadunidense em virtude do aumento da procura global por commodities.

A situação se tornou notoriamente grave com a alta astronômica de 36,8% nos 12 meses antecedentes ao mês de julho de 2021, em meio à pandemia da Covid-19, enquanto o IPCA/IBGE registrou alta de 9,38% no mesmo período.  Porém, mais recentemente, o IPCA/IBGE, substituto “natural” do IGP-M/FGV nos contratos de locação renegociados nos últimos dois anos, vem registrando forte alta relacionada à subida dos preços de commodities e, outrora um doce alívio, vem se tornando um remédio mais e mais amargo.

Volatilidades à parte, a verdade é que ambos IGP-M/FGV e IPCA/IBGE são índices calculados para fins que pouca relação guarda com os preços praticados no mercado imobiliário brasileiro. Tal disparidade é evidenciada pela própria FGV ao divulgar o IVAR: no final do ano de 2021, enquanto o IGP-M/FGV finalizou com alta de 17,78% e o IPCA/IBGE com alta de 10,06%, o IVAR fechou o mesmo período com baixa de -0,61%.

Isso se dá porque, diferentemente dos índices que se baseiam em outros mercados de consumo, o IVAR foi criado especificamente para ilustrar a dinâmica do mercado de locação de imóveis, sendo, inclusive, calculado através de contratos de locação novos, reajustados ou que foram objetos de renegociação.

Como é esperado, sendo um índice novo, sua utilização nas negociações de reajuste de aluguéis está subordinada à sua aceitação e adoção pelo mercado imobiliário. Entretanto, por retratar mais fielmente as variações do mercado a que se destina, espera-se que tribunais brasileiros o considerem ao julgar ações que visam restabelecer o equilíbrio em contratos de locação de imóveis residenciais prejudicados pela aplicação do IGP-M/FGV ou, mais recentemente, do IPCA/IBGE.

A equipe Cível e Societária do Cordeiro, Lima e Advogados ficam à disposição para maiores esclarecimentos.