Em 28 de dezembro de 2021, foi publicada no Diário Oficial da União (DOU), a Medida Provisória nº 1.085/2021 (“MP 1.085”), que dispõe sobre a criação e o funcionamento do “Sistema Eletrônico de Registros Públicos – SERP”, denominação atribuída ao sistema de registro eletrônico previsto na Lei n° 11.977/09, bem como altera disposições legais que se submetem ao tema.

I – Principais objetivos da MP 1.085:

A MP 1.085, objetiva viabilizar, principalmente:

• o registro eletrônico de atos;

• a interoperabilidade das bases de dados entre os cartórios de registros públicos entre si e destes com o SERP;

• o atendimento remoto dos usuários de todas as serventias por meio de acesso à internet;

• a consulta eletrônica às informações sobre: as indisponibilidades de bens; as restrições e gravames sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos Registros Públicos; os atos em que a pessoa pesquisada conste como devedora de título protestado e não pago ou como garantidora real;

Outra previsão legal importante é a possibilidade de encaminhamento de atos e negócios jurídicos para registro ou averbação por meio de extratos eletrônicos, que sistematizarão as operações e trarão maior agilidade e menores custos para uma etapa crucial dos negócios envolvendo garantias móveis e imóveis, que é a do seu registro público para ter eficácia contra terceiros.

Cabe destacar também as alterações legislativas promovidas pela MP 1.085. Nesse sentido, prevê, por exemplo, a criação da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, mais simples e menos custosa que a certidão de inteiro teor da matrícula; a redução de prazos máximos para emissão de certidões do registro de imóveis; a desburocratização dos procedimentos de registro, com a possibilidade de acesso a qualquer serventia para formular pedidos de certidão; o melhor detalhamento dos atos e negócios jurídicos sujeitos a registro e a utilização de extratos eletrônicos padronizados para determinados atos.

Ainda, a medida provisória introduz importantes aprimoramentos nas regras da incorporação imobiliária previstas na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (“Lei n° 4.591”), em especial no que diz respeito à extinção do patrimônio de afetação, como por exemplo:

• extinção automática: ocorrerá em relação à cada unidade quando do registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, desde que tenha havido a averbação da construção, e esteja acompanhado do termo de quitação do contrato de financiamento;

• por meio de averbação sem conteúdo financeiro, nas seguintes hipóteses: (a) unidades ainda não negociadas, desde que já tenha sido averbada a construção, caso em que o cancelamento se dará mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou em cada uma das matrículas individuais das unidades imobiliárias eventualmente abertas; ou (b) na hipótese de liquidação do patrimônio de afetação em caso de falência ou destituição do incorporador, a averbação se dará mediante apresentação, pela comissão de representantes, da ata da assembleia geral que deliberar pela liquidação e demais documentos pertinentes.

• Denúncia da incorporação: a desafetação ocorrerá no mesmo ato de cancelamento do registro da incorporação. Neste caso, são requisitos: requerimento do incorporador, acompanhado da comunicação feita aos adquirentes e respectivo comprovante dos recibos de quitação dos valores a estes devolvidos;

Dentre outros importantes aspectos, a alteração do “caput” do art. 32 da Lei n° 4.591 também merece destaque, já que a redação atual deixou claro que incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto de determinados documentos, cuja relação também foi simplificada pela MP 1.085.

Ainda com relação à Lei n° 4.591, a MP 1.085 revogou o §2º do art. 32, que determinava ser irretratável os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas. Por conta disso, apesar de permitir maior liberdade de negociação, as partes precisam observar atentamente acerca de eventuais solicitações de resilição de contratos principalmente diante da crise econômica atual.

II – Conclusão

A MP 1.085 contribui para o aprimoramento do ambiente de negócios no País, por meio da modernização dos registros públicos, desburocratização dos serviços registrais e centralização nacional das informações e garantias, com consequente redução de custos e prazos, além de contribuir para maior facilidade para a consulta de informações registrais e envio de documentação para registro.

A criação de um arcabouço legal que viabilizasse a transição tecnológica aos serviços de registro público, assim como a padronização dos procedimentos registrais era uma necessidade antiga na normatização nacional, tanto para a padronização dos procedimentos quanto para conferência de segurança jurídica aos mesmos. Há de se ressaltar também as alterações na Lei n° 4.591, com avanços para o mercado de incorporação imobiliária.

Por ser uma medida provisória, a MP 1.085 entra em vigor na data da sua publicação (28/12/2021), exceto com relação ao art. 11, na parte em que altera o art. 130 da Lei nº 6.015 (Lei de Registros Públicos), que dispõe sobre o prazo para registro de determinados atos no Registro de Títulos e Documentos, o qual entra em vigor apenas em 1º de janeiro de 2024. Ademais, o seu conteúdo passará pelo crivo do Congresso Nacional, o qual, uma vez aprovado, será convertido em lei, conforme preconiza a Constituição Federal.

Por fim, a equipe contratual do Cordeiro, Lima e Advogados se coloca à disposição para maiores esclarecimentos sobre os assuntos abordados acima.