O Governo Federal, por intermédio do Ministério das Cidades, abriu consulta pública, entre 08 de abril e 08 de maio de 2026, com o objetivo de regulamentar a emissão de debêntures incentivadas e de infraestrutura voltadas ao financiamento de projetos de requalificação urbana. As contribuições podem ser enviadas por qualquer interessado por meio da plataforma Brasil Participativo.

A iniciativa busca subsidiar uma portaria com regras para enquadramento e acompanhamento de projetos prioritários, estruturando um modelo de financiamento de longo prazo com participação do mercado de capitais em projetos urbanos.

A minuta da Portaria encontra fundamento na Lei nº 12.431/2011, na Lei nº 14.801/2024 e no Decreto nº 11.964/2024, que atribuiu ao Ministério das Cidades a competência para estabelecer critérios e condições complementares ao enquadramento de projetos de requalificação urbana.

Cabe destacar que as debêntures incentivadas, regidas pela Lei nº 12.431/2011, asseguram alíquota zero de Imposto de Renda aos investidores pessoas físicas e alíquota reduzida de 15% aos investidores pessoas jurídicas sobre os rendimentos auferidos com esses títulos. Por sua vez, as debêntures de infraestrutura instituídas pela Lei nº 14.801/2024, direcionam o incentivo tributário ao próprio emissor, que passa a deduzir parcela dos juros pagos na apuração do IRPJ e da CSLL, ampliando as alternativas de captação disponíveis para os projetos prioritários.

De acordo com a minuta, os projetos serão apresentados individualmente e analisados para aprovação prévia, sendo enquadrados como prioritários por portaria específica do Ministro de Estado das Cidades. A submissão do pleito compete ao titular do projeto, pessoa jurídica responsável pela implementação do investimento, necessariamente caracterizada como sociedade de propósito específico, concessionária, permissionária, autorizatária ou arrendatária, nos termos do art. 2º, inciso IV, do Decreto nº 11.964/2024 e do art. 2º, inciso V, da minuta. Os projetos devem ainda estar vinculados a instrumento de delegação e contar com aprovação do ente público competente.

A proposta define a requalificação urbana como o processo de intervenção territorial em áreas urbanas, centrais ou periféricas, destinado à melhoria das condições de vida das populações e à inclusão socioespacial, por meio da transformação de áreas degradadas, subutilizadas ou que perderam sua funcionalidade original, em conformidade com a política local de desenvolvimento urbano. Os projetos devem envolver mobilidade e acessibilidade, qualificação de espaços públicos e aspectos ambientais, podendo incluir intervenções em infraestrutura básica, modernização tecnológica e requalificação de edificações.

Na prática, abrange a revitalização de praças e parques, implantação de ciclovias, melhorias em calçadas, drenagem urbana, modernização da iluminação pública e soluções baseadas na natureza, com foco na qualidade de vida, inclusão socioespacial e recuperação de áreas degradadas. Exige-se ainda consulta pública local de no mínimo 30 dias e demonstração técnica da relação entre exploração econômica e benefícios sociais.

O processo de enquadramento exige a apresentação de documentação ao Ministério das Cidades, com informações detalhadas sobre o projeto, seus objetivos, impactos e cronograma, sendo o prazo de análise de até 90 dias. Em caso de aprovação, o projeto é formalizado por portaria e passa a contar com até dois anos para emissão das debêntures, admitida prorrogação.

Os recursos captados ficam restritos a despesas de capital (Capex) do projeto, podendo ser aplicados em novos investimentos ou no reembolso de gastos a ele relacionados. A captação fica limitada à diferença entre o valor total do projeto e os valores anteriormente contemplados com recursos da União ou por ela geridos para o mesmo instrumento de delegação, sendo vedada a cumulação dos benefícios tributários das Leis nº 12.431/2011 e nº 14.801/2024 em uma mesma debênture. Após a aprovação, os projetos serão acompanhados pelo Ministério das Cidades, com prestação de contas anual, solicitações adicionais, visitas técnicas e atuação de verificador independente. Os responsáveis devem manter a documentação conforme padrões de governança e controle.

O descumprimento das condições pode levar ao desenquadramento do projeto, à perda dos benefícios fiscais e à aplicação de sanções. A proposta também prevê revisão periódica da norma a cada quatro anos, mediante nova consulta pública.

A implementação do modelo tende a impactar a estruturação de projetos de requalificação urbana delegados à iniciativa privada, ampliando o acesso a financiamento de longo prazo por meio do mercado de capitais. Para os entes subnacionais, amplia-se a capacidade de viabilização de investimentos, sem aporte direto de recursos públicos federais, acompanhada de maiores exigências de planejamento, estruturação técnica e governança contratual. Para os titulares dos projetos, a emissão de debêntures incentivadas ou de infraestrutura pode representar redução do custo de captação, em razão dos benefícios fiscais dirigidos aos investidores ou ao próprio emissor, conforme a modalidade adotada.

De forma geral, a regulamentação se insere em um movimento de ampliação do uso de instrumentos de mercado no financiamento de implementação de projetos de infraestrutura e serviços públicos. Nesse contexto, a consulta pública representa uma etapa importante para aprimoramento da minuta, permitindo que os agentes públicos e privados interessados contribuam para a calibragem dos requisitos de enquadramento, dos procedimentos de aprovação e dos mecanismos de acompanhamento dos projetos.

A equipe de Infraestrutura e Novos Negócios do Cordeiro, Lima e Advogados permanece à disposição para esclarecimentos.

Caio Figueiroa – caio@cordeirolima.com.br

Isabella Vegro – isabella@cordeirolima.com.br

Kaíque Jacinto – kaique.jacinto@cordeirolima.com.br

Mayara Santos – mayara.santos@cordeirolima.com.br