A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, determinou que o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) deve ser realizado sobre o valor da transação imobiliária, afastando a utilização do “valor venal” adotado para cálculo do IPTU e os chamados “valores de referência”, fixados por algumas prefeituras com essa finalidade.

O caso analisado pelo STJ envolve o município de São Paulo, que exige o ITBI sobre o maior valor entre a grandeza do negócio jurídico realizado e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo (REsp 1.937.821).

Segundo a decisão da Corte Superior, a desconsideração do valor da transação e o arbitramento de outro montante só pode ocorrer se o município constatar que houve algum tipo de irregularidade, como determina o artigo 148 do Código Tributário Nacional.

O tema foi pacificado com efeito vinculante a todo o país, sendo ao final aprovadas as seguintes disposições:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU;
2. o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio; e
3. o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.

Essa decisão abre uma perspectiva importante aos contribuintes que pagaram o ITBI sobre a base majorada nos últimos cinco anos, pois estes poderão buscar a recuperação dos valores pagos indevidamente por meio do Poder Judiciário, a ser analisado cada caso concreto, é claro.

Ademais, os contribuintes que pretendem adquirir imóveis também poderão assegurar judicialmente o uso da base menor, se necessário, contexto que também é importante em planejamentos e reestruturações patrimoniais.

A equipe tributária do Cordeiro, Lima e Advogados está à disposição para maiores esclarecimentos.